Con l’ordinanza n. 9395 del 10 aprile 2025, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione torna a pronunciarsi, con particolare rigore argomentativo, in tema di responsabilità del mediatore immobiliare, riaffermando e precisando il principio secondo cui quest’ultimo è giuridicamente tenuto a conformare la propria condotta ai canoni della buona fede oggettiva e della correttezza, declinati alla luce della diligenza qualificata propria della categoria professionale di appartenenza (artt. 1175 e 1375 c.c.). In tale contesto, la Suprema Corte ribadisce che l’obbligo informativo grava sul mediatore anche in assenza di uno specifico mandato investigativo, estendendosi a tutte le circostanze idonee a incidere sull’utilità e realizzabilità dell’affare, purché conoscibili attraverso l’ordinaria verifica dei registri pubblici e delle fonti oggettivamente accessibili con l’ordinaria diligenza. Tra tali elementi informativi rientrano, in particolare, le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile, la cui mancata comunicazione può determinare, come nel caso di specie, la responsabilità contrattuale del mediatore e l’esclusione del suo diritto alla provvigione.
Il caso trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso in data 12 luglio 2016, con stipula del definitivo prevista entro il 30 dicembre dello stesso anno. Le promissarie acquirenti, dopo la firma del preliminare, venivano a conoscenza dell’esistenza di un’iscrizione ipotecaria sull’immobile, contrariamente a quanto promesso nel contratto. Avendo la promittente venditrice omesso di liberare il bene dal vincolo, le acquirenti esercitavano il recesso ex art. 1385 c.c., chiedendo la condanna della venditrice alla restituzione del doppio della caparra (Euro 20.000,00), e del mediatore alla restituzione della provvigione (Euro 4.500,00) oltre ad altri importi per danni.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 5272/2020, accoglieva la domanda contro la venditrice, ma rigettava quella contro il mediatore. In appello, la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 1648/2021, accoglieva parzialmente il gravame, dichiarando la responsabilità del mediatore e condannandolo al pagamento complessivo di Euro 7.220,00, comprensivi della provvigione ricevuta e delle somme connesse.
Il mediatore proponeva ricorso in Cassazione, articolando sei motivi. La Suprema Corte, pur rigettando i primi tre motivi, ha accolto parzialmente i successivi, rilevando un errore nel computo della somma da restituire e nella liquidazione delle spese processuali. La Corte ha dunque cassato in parte la sentenza impugnata e deciso nel merito, quantificando in Euro 4.500,00 la somma dovuta dal mediatore a titolo di restituzione della provvigione, con adeguata rideterminazione delle spese di lite.
Nella parte motiva, la Corte ha richiamato principi consolidati: “Il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo (mediazione tipica), sia su incarico delle parti (mediazione atipica), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e perciò a riferire alle parti le circostanze, conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 cod. civ. propria della sua categoria, idonee a incidere sul buon esito dell’affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo – per quanto qui interessa – le circostanze afferenti alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile”.
Il principio, secondo la Corte, trova riscontro in precedenti consolidati: Cass. civ. sez. 2^, 16 maggio 2022, n. 15577; Cass. civ. sez. 2^, 28 ottobre 2019, n. 27482; Cass. civ. sez. 2^, 2 maggio 2023, n. 11371; Cass. civ. sez. 2^, 9 agosto 2022, n. 24534.
La Suprema Corte ha escluso che il diritto alla provvigione potesse dirsi sorto per effetto della mera conclusione del contratto preliminare: “Il diritto del mediatore a trattenere la provvigione è stato escluso […] per il fatto che la mancata conclusione del contratto definitivo, e perciò il mancato buon fine dell’affare avente a oggetto l’acquisto della proprietà dell’immobile da parte delle promissarie acquirenti, è stato causato anche dell’inadempimento del mediatore al suo obbligo di informazione”.
Quanto alla distinzione tra responsabilità del venditore e del mediatore, la Corte ha precisato: “Si tratta di responsabilità relative a due diversi rapporti, quello nascente dalla promessa di vendita con la promittente venditrice e quello di mediazione con il mediatore; quindi, la responsabilità della promittente venditrice non poteva comportare in sé il venire meno dell’inadempimento del mediatore”.
La Cassazione ha inoltre ricordato che “In linea generale, è stato enunciato il principio che al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 cod. civ., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato”.
La Corte ha infine affermato: “Poiché la sentenza impugnata ha riconosciuto alle promissarie acquirenti soltanto il diritto a ottenere la restituzione dal mediatore della provvigione che gli avevano pagato, non hanno fondamento le deduzioni riferite al fatto che esse avevano già ottenuto il risarcimento del danno dalla promittente venditrice attraverso il riconoscimento del doppio della caparra: l’esborso riferito all’importo della provvigione, in quanto avvenuto nell’ambito del rapporto di mediazione, non aveva alcuna attinenza con i danni riferiti all’inadempimento al contratto preliminare da parte della promittente venditrice”.
In conclusione, la Corte ha accolto il quarto, quinto e sesto motivo di ricorso, rigettando gli altri. Ha cassato la sentenza impugnata limitatamente ai punti accertati come errati, decidendo nel merito: ha condannato il mediatore alla restituzione di Euro 4.500,00, e rideterminato le spese di lite in base allo scaglione corretto ex D.M. 55/2014.
L’ordinanza n. 9395/2025 si inserisce in maniera rilevante nel solco dell’evoluzione giurisprudenziale in materia di mediazione immobiliare, contribuendo a definire con maggior rigore sistematico i confini dell’obbligo informativo in capo al mediatore, quale declinazione concreta dei principi di buona fede oggettiva e correttezza ex artt. 1175 e 1375 c.c. La decisione valorizza il dovere del mediatore di indagare e comunicare tutte le circostanze che, anche se non espressamente richieste dalle parti, risultino conoscibili attraverso la diligenza professionale qualificata propria della categoria, includendo in modo esplicito le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di trattativa. In tale prospettiva, la sentenza rafforza il principio per cui la funzione del mediatore non si esaurisce nel mero ruolo di facilitatore del contatto tra le parti, ma si sostanzia in un’attività di informazione qualificata che condiziona il riconoscimento del diritto alla provvigione, inteso non come automatismo connesso alla conclusione del contratto preliminare, bensì come conseguenza di una condotta conforme ai doveri deontologici e giuridici di trasparenza e correttezza. Ne risulta pertanto un ampliamento del perimetro della responsabilità del mediatore, con ricadute significative sia sul piano sistematico sia sul versante operativo dell’attività professionale, in un’ottica di rafforzata tutela del contraente meno informato e di prevenzione del contenzioso successivo alla stipula preliminare.
Cassazione 2^ Sezione Civile ordinanza n. 9395 del 10 aprile 2025