Il Rapporto Immobiliare 2026 – Il settore residenziale, pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con la collaborazione dell’ABI, restituisce l’immagine di un mercato abitativo italiano in rafforzamento, dopo una fase recente caratterizzata da oscillazioni significative nei volumi di scambio. Il 2025 si chiude infatti con 766.757 abitazioni compravendute, con una crescita del 6,4% rispetto al 2024, pari a circa 46 mila unità in più. Il dato assume particolare rilievo perché consolida la ripresa già avviata nel 2024 e segna un recupero più deciso dopo la flessione registrata nel 2023.
La crescita del mercato residenziale si inserisce in un contesto macroeconomico moderatamente positivo. Il Rapporto richiama un aumento del PIL dello 0,5% nel 2025, insieme a una crescita degli investimenti fissi lordi del 3,5% e dei consumi finali nazionali dello 0,9%. In questo quadro, il settore abitativo mostra una dinamica più vivace rispetto al ciclo economico generale, confermando la centralità della casa sia come bene di utilizzo sia come asset patrimoniale.
L’incremento delle compravendite riguarda tutte le aree territoriali, pur con intensità differenti. Il Nord Ovest registra la crescita più elevata, pari all’8,0%, seguito dal Centro, con il 7,0%, dalle Isole, con il 6,8%, e dal Nord Est, con il 6,4%. Più contenuta risulta invece la dinamica del Sud, dove l’aumento si ferma al 2,5%. Il Rapporto evidenzia inoltre una performance più marcata dei comuni non capoluogo, che crescono del 6,9%, rispetto ai capoluoghi, nei quali l’incremento è pari al 5,4%.
Anche l’intensità del mercato immobiliare conferma il rafforzamento del comparto. L’IMI, che misura la quota dello stock abitativo compravenduto, si attesta nel 2025 al 2,20% su base nazionale. Il dato è più elevato nei capoluoghi, dove raggiunge il 2,53%, mentre nei comuni non capoluogo si colloca al 2,08%. Questa differenza conferma che i mercati urbani mantengono una maggiore dinamicità, pur in presenza di una crescita significativa anche nei centri minori.
Sotto il profilo dimensionale, nel 2025 sono state scambiate abitazioni per oltre 82 milioni di metri quadrati, con una superficie media pari a 107 metri quadrati. La tipologia più compravenduta resta quella compresa tra 50 e 85 metri quadrati, che rappresenta circa il 31% degli scambi, seguita dagli immobili tra 85 e 115 metri quadrati, pari a circa il 26% del totale. Il Rapporto segnala inoltre che la crescita riguarda tutti i tagli dimensionali, con un incremento più elevato per le abitazioni di superficie superiore a 145 metri quadrati.
Il rafforzamento del mercato emerge anche dalla dimensione economica degli scambi. La stima del fatturato delle compravendite residenziali raggiunge nel 2025 circa 124,3 miliardi di euro, con una crescita dell’8,8% rispetto all’anno precedente. Il valore monetario dichiarato negli atti di compravendita, che include anche le eventuali pertinenze trasferite insieme all’abitazione, arriva invece a 127,2 miliardi di euro, in aumento del 9,0%. Il valore medio dichiarato per unità immobiliare è pari a 165.800 euro.
Un dato particolarmente significativo riguarda il ritorno del credito ipotecario. Nel 2025 gli acquisti di abitazioni assistiti da mutuo sono circa 334 mila, con un incremento del 18,3% rispetto al 2024. L’incidenza degli acquisti con mutuo sul totale delle compravendite effettuate da persone fisiche raggiunge il 45,9%, in aumento rispetto all’anno precedente. Il capitale complessivamente erogato supera i 47 miliardi di euro, mentre il tasso di interesse iniziale medio si attesta al 3,35%, in calo rispetto al 2024.
Per gli operatori del real estate, questo passaggio è particolarmente rilevante. Il recupero del credito non rappresenta soltanto un dato finanziario, ma incide direttamente sulla capacità della domanda di tradursi in operazioni effettive. Dopo la fase di contrazione collegata al rialzo dei tassi, il 2025 mostra quindi una maggiore accessibilità al finanziamento, con effetti positivi sui volumi di scambio e sulla tenuta complessiva del mercato.
Il Rapporto dedica attenzione anche al mercato delle locazioni, che nel 2025 supera il milione di abitazioni locate, con una crescita dell’1,5% su base nazionale. Il canone annuo complessivo delle nuove locazioni residenziali raggiunge circa 6,98 miliardi di euro, mentre il canone medio annuo nazionale è pari a 79,6 euro al metro quadrato. La locazione si conferma quindi un segmento essenziale del mercato abitativo, soprattutto nelle aree urbane e nei comuni caratterizzati da maggiore tensione abitativa.
Nelle otto principali città italiane, Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna e Firenze, il Rapporto registra complessivamente 113.794 compravendite, con una crescita del 5,4% rispetto al 2024. Roma si conferma il primo mercato per numero di scambi, con 37.293 abitazioni compravendute e un incremento del 6,2%, mentre Milano registra 25.173 transazioni, in aumento del 4,9%. Tra le grandi città, Palermo evidenzia la crescita più sostenuta, pari al 9,4%, mentre Firenze registra una flessione del 3,8%.
Il fatturato delle otto maggiori città è stimato in circa 31,3 miliardi di euro, con un aumento del 9,2%. Milano si conferma la città con il valore medio più elevato per abitazione compravenduta, pari a 439.700 euro, seguita da Firenze, Roma e Bologna. Il dato conferma l’elevata polarizzazione del mercato urbano, nel quale la localizzazione continua a incidere in modo determinante sui valori e sulle strategie di investimento.
Il quadro delle pertinenze è coerente con l’andamento positivo del comparto residenziale. I depositi pertinenziali superano le 162 mila compravendite, con un incremento del 7,3%, mentre box e posti auto superano le 435 mila transazioni, in crescita del 5,4%. Diverso è invece l’andamento della nuda proprietà, che nel 2025 registra 24.441 compravendite, in diminuzione del 10,6% rispetto al 2024.
Nel complesso, il Rapporto Immobiliare 2026 descrive un mercato residenziale in ripresa, ma non uniforme. La crescita dei volumi, il recupero del credito ipotecario e l’aumento dei valori monetari indicano una fase positiva, nella quale tuttavia restano decisive le differenze territoriali, dimensionali e finanziarie. Per chi opera nel settore immobiliare, la lettura del dato nazionale deve quindi essere sempre accompagnata da un’analisi puntuale delle singole piazze, della qualità dell’asset, della struttura dell’operazione e delle condizioni di finanziamento.
In questa prospettiva, la crescita del mercato non riduce la complessità delle operazioni immobiliari, ma ne accentua l’esigenza di corretta pianificazione. Due diligence urbanistica, catastale e documentale, verifica delle garanzie, struttura contrattuale, profili fiscali e sostenibilità finanziaria restano elementi centrali nella gestione del rischio. Il 2025 conferma dunque un mercato più dinamico, ma anche più selettivo, nel quale la competenza tecnica e giuridica rappresenta un fattore essenziale per assumere decisioni consapevoli.