La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con sentenza n. 7634 del 22 marzo 2025 (ud. 13 febbraio e 3 marzo 2025), ha rigettato il ricorso proposto da una società acquirente, confermando la decisione della Corte d’Appello di Genova che aveva dichiarato l’inefficacia della trascrizione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare nei confronti di un istituto di credito, in quanto il contratto definitivo era stato stipulato oltre i termini previsti dall’art. 2645-bis, comma 3, c.c.
Il procedimento era stato originato da un’azione giudiziaria promossa dalla banca, creditrice di due soggetti promittenti venditori, che aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei loro confronti, trascrivendo successivamente un’ipoteca giudiziale sul bene promesso in vendita a una società terza. Quest’ultima aveva stipulato il preliminare nel 2009 e il definitivo solo nel 2012, con trascrizione oltre un anno dalla data fissata per il rogito.
Il Tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda dell’istituto di credito, ritenendo che il termine di un anno previsto dall’art. 2645-bis c.c. fosse derogabile tra le parti e dunque rilevabile solo da esse. La Corte d’Appello ha invece accolto l’appello dell’istituto di credito (nel frattempo sostituito da un cessionario pro soluto del credito), affermando che la trascrizione del definitivo, avvenuta oltre il termine annuale dalla data fissata per il rogito, aveva fatto cessare l’efficacia della trascrizione del preliminare.
La società acquirente ha quindi proposto ricorso per cassazione, sostenendo che il termine annuale fosse espressione di un interesse privato e quindi prorogabile dalle parti, purché il definitivo fosse stipulato entro il termine triennale dalla trascrizione del preliminare.
La Suprema Corte ha ri
gettato il ricorso, ritenendo corretta l’interpretazione della Corte territoriale. La decisione si fonda su una lettura sistematica dell’art. 2645-bis c.c., che prevede due distinti termini per la conservazione dell’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare: uno di un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo, e uno triennale dalla data della trascrizione del preliminare stesso. Entrambi i termini, secondo la Corte, sono posti a tutela di interessi generali e non esclusivamente privatistici.
Secondo la motivazione, la previsione di questi termini mira a evitare che, attraverso la trascrizione di un preliminare non seguito tempestivamente da un definitivo, si ostacoli sine die la circolazione del bene o si sottragga lo stesso alla garanzia patrimoniale dei creditori del promittente venditore.
La Corte ha inoltre precisato che:
- la rilevabilità del decorso infruttuoso dei termini è d’ufficio, proprio in ragione della tutela di interessi pubblici;
- la possibilità di proroga del termine annuale da parte dei contraenti è ammessa, ma solo se effettuata mediante atto trascritto prima della scadenza del termine stesso;
- il termine triennale non è invece prorogabile e, una volta decorso, comporta l’inefficacia automatica della trascrizione del preliminare.
La trascrizione del preliminare non produce, infatti, effetti nel rapporto tra le parti ma solo nei confronti dei terzi, ed è funzionale a tutelare l’affidamento dei soggetti che si avvalgono della pubblicità immobiliare. La Corte sottolinea che la trascrizione ha natura prenotativa e non è sufficiente da sola a produrre effetti stabili, ma deve necessariamente essere seguita dalla trascrizione del contratto definitivo entro i termini di legge.
Il sistema delineato dall’art. 2645-bis c.c., secondo la Suprema Corte, realizza un bilanciamento tra la tutela del promissario acquirente e quella dei terzi creditori, confermando che la mancata trascrizione del definitivo entro i termini rende inopponibile ai terzi la trascrizione del preliminare, pur lasciando impregiudicato il vincolo obbligatorio tra le parti.
Infine, la Corte rileva che, per conservare l’effetto prenotativo:
- il definitivo deve essere trascritto entro un anno dalla data prevista nel preliminare;
- eventuali proroghe devono essere formalizzate e trascritte prima di tale scadenza;
- in ogni caso, il termine triennale dalla trascrizione del preliminare costituisce il limite massimo non superabile, pena la perdita di efficacia della trascrizione.
In mancanza della trascrizione tempestiva del definitivo o di un atto equipollente, gli effetti della trascrizione del preliminare si considerano come mai prodotti.